「家賃の滞納が続いている…」
「入居者同士の揉め事への対応はどうすれば…」
賃貸物件では、多くの人が生活しています。
生活音の大きさ、共用部の使い方など、感覚も人それぞれ。
場合によっては、その違いがトラブルの原因になります。
入居者トラブルが原因となり、家賃収入が減少することも。
もし入居者がトラブルを起こした場合、大家さんは管理会社はどのような対応を取ればいい のでしょうか？
この記事では、入居者とトラブル例やその対処・解決方法をお伝えしていきます。
賃貸物件をお持ちの方は、ぜひ本記事をお役立てください。
入居者が現在起こしているトラブルに対しては、どのように対応していけばいいのでしょうか。
その対応方法を6つご紹介します。
少し注意するだけで解決しない場合は、法的手段に出ることも検討しましょう。
まずは、現在どんなトラブルが起こっているのか把握するのが先決です。
場合によっては現地調査で内容を確認する必要があります。
特に騒音に関しては、感じ方は人それぞれ。
一部の苦情だけで判断して対応することは避けて、あくまで公平な目線から判断しましょう。
トラブル内容を把握して解決すべきと感じたら、原因となっている入居者に口頭で注意しましょう。
家賃滞納やペットの無許可飼育など、特定の入居者によるものであれば対象の入居者に注意を入れます。
注意の仕方は直接訪問したり、電話でもOK。
まず注意を入れることで、自分がトラブルの原因になっていると自覚させることができます。
騒音やにおい、ゴミ出しマナーなど生活習慣が関係する場合は、まず張り紙などによる全体周知から始めましょう。
それでも解決されない場合には、直接注意を入れる方向への切り替えが必要です。
家賃滞納において、期限を過ぎても支払いおよび遅延の連絡がない場合は督促状を送りましょう。
督促状には、以下の項目を記載します。
督促状において法的措置まで言及することで、対象の入居者に事態が深刻だと印象づけることができます。
また、賃貸借契約では入居者の家賃支払いが滞った場合、保証会社に入るケースがほとんど。
もし保証会社に入っていない場合は、連帯保証人にも連絡を入れましょう。
注意し続けてもトラブルの改善が見込めない場合、内容証明郵便を送りましょう。
内容証明郵便とは、郵便物の内容や送付日・受取日を郵便局が証明する制度のこと。
この内容証明郵便の文面を弁護士に作成してもらうことで弁護士名義で送付でき、対象者への心理的圧力を強めることが可能です。
また、内容証明郵便は公的に記録されるため、もし裁判になった場合の証拠にもなります。
基本的には督促状と同じ内容で構いません。
内容証明郵便を送付しても改善が見込めない場合は、賃貸借契約の解除も視野に入れましょう。
入居時の契約内容にしたがって、入居者への通知を行なったうえで契約解除を進めます。
入居者から合意が得られた場合はスムーズに契約解除が可能。
合意が得られない場合は、契約解除の理由が「信頼関係破壊の理論」に当てはまっているか確認しましょう。
家賃を1ヵ月滞納した…今月払えなかったが次月以降払う意思があるかもしれない
→ 信頼関係破壊とはいえない
家賃を半年滞納した…半年あったにもかかわらず、家賃支払いに向けた行動が見られなかった
→ 信頼関係破壊に当てはまる
上記のように、双方が信頼のもとに交わした契約を破棄するような行動と明確に判断できる場合、入居者の同意なしで契約解除が可能です。
もし契約を解除しても入居者が物件に居座り続ける場合、物件を明け渡す訴訟を起こしましょう。
判決が認められた場合、裁判所から入居者に立ち退き命令が下されます。
命令に応じない場合は強制執行となり、荷物の持ち出しから鍵交換までを実施。
執行を担当する業者の手配は、物件の持ち主が行なわなければなりません。
しかし、発生した費用については入居者および連帯保証人に請求可能です。
できることなら、入居者トラブルが起きないのが理想的。
しかし、事前にトラブルへの対策をしておくことも必要です。
入居者トラブルを未然に防ぐ対策方法を7つご紹介します。
もし入居者同士のトラブルで証拠取りが必要となった場合は、探偵に相談しましょう。
騒音やにおいの問題が嫌がらせによるものである場合、決定的な証拠があることで法的手段にも訴えやすくなります。
探偵は証拠収集のエキスパート。
調査対象に悟られることなく、内密に嫌がらせの証拠を集めることが可能です。
お困りのことがあれば、お気軽に探偵事務所にご相談ください。
入居者の審査を念入りに行なうことが、トラブルの回避につながります。
入居の申し込み時に記入する職業や収入の情報だけでは、すべてを明らかにするのは難しいでしょう。
そのため、あらかじめ足切りラインを設定しておくのがおすすめ。
特に家賃滞納が起こる大きな要因は、収入の少なさにあります。
家賃の金額の適正値は、月収の３分の１ほど。
これを下回る収入の方は審査に通さないなど、入居前の段階から審査基準を定めておきましょう。
家賃の払い忘れにありがちなのが、振り込みを忘れてしまったというケース。
支払いのためにひと手間かけることを面倒に感じて、家賃の支払いがおっくうになる人も意外と多いです。
振り込みではなく銀行口座からの引き落としにすることで、家賃の支払いが自動で完了します。
支払い忘れの数も減る上に未払いもすぐ把握できるため、一石二鳥。
共用部の目に見える部分が汚いと、入居者の美化意識も低下して物件の扱いが雑になります。
入居者のモラルが低下すれば、ゴミ出しマナーの悪化やにおい問題につながりかねません。
主に下記の箇所を中心に確認しましょう。
共用部が綺麗になっていると、入居者のモラル向上につながります。
万が一入居者との連絡が取れなくなった場合のために、親族や連帯保証人の連絡先を確認しておきましょう。
入居者から親族・連帯保証人の情報を聞き出しておくことで、入居者自身にも何かあったときに連絡されることを示唆できます。
親族・連帯保証人への連絡が、問題となり得る行動の抑止につながります。
家賃の支払い日が近づいたら、支払い日を通知しておきましょう。
共用部に貼り紙をだしたりするなどの方法がおすすめです。
支払い忘れや残高不足による引き落とし漏れを、入居者にも意識させられます。
最初の契約時に、トラブルとなり得る行動やトラブル時に取るべき対応を説明しておきましょう。
トラブルになりがちなのは、楽器演奏による騒音やペット飼育です。
事前に楽器演奏は一切禁止と伝えておくことで、騒音問題の防止が可能。
ペットについても、ハムスターなどの小動物や小さい熱帯魚くらいならいいだろうと考える方もいます。
あらゆるペットの飼育を禁止したい場合は「すべてのペット禁止」と伝えておきましょう。
また、契約違反時の対応まで説明しておくことで、違反行為を事前に抑止できます。
入居者が起こすトラブルには、どのようなものがあるのでしょうか。
大家さんや管理会社に直接影響するものもあれば、なかには回りまわって影響が表面化するものも。
入居者が起こす代表的なトラブル内容を4つご紹介します。
入居者トラブルのなかで最も代表的なのが、家賃の未払いや滞納です。
家賃の未払いが起きる場合として、考えられるケースは下記になります。
いつ家賃を振り込めばいいのか忘れてしまって、支払いが滞るケースは十分起こり得ます。
意図的に払っていない場合は少なく、口頭や文書で通達すればすぐに払ってもらえることがほとんどです。
家賃の振り込み忘れを防止するなら、口座引き落としに切り替えるのがおすすめ。
金銭的な問題で、家賃を支払えない入居者もいます。
入居時は審査に通る収入状況でも、その後生活が変わって家賃が払えなくなる場合も。
生活状況が改善する余地がなさそうであれば、オーナー側から家賃の低い物件への引っ越しを促すのも手です。
家賃の滞納は収入減少に直結するため、今後も続くようなら対応した方がいいでしょう。
家賃の未払いを深刻に考えずに、家賃滞納を行なう入居者もなかにはいます。
こうした人はそもそも滞納について軽く考えているため、意識を改める可能性は低いです。
早急に然るべき対応を取った方が、後々不利益を被るリスクを減らせるでしょう。
入居時に説明した規約に違反する行為も、よくある入居者トラブルの一つです。
主な規約違反のケースは下記になります。
ペット禁止と伝えられていても、ペットを飼ってしまう人がいます。
おとなしくて鳴かない場合でも、においが漏れて入居者同士のトラブルに発展する可能性も。
なかには小さいサイズのペットをこっそり飼う人もいます。
犬や猫など鳴き声を出すペットは禁止にするか、全面禁止にするかはあらかじめ線引きしておきましょう。
ワンルームで１名だけの居住を条件に貸し出していても、ルームシェアを始める人はよくいます。
友達や交際相手を住まわせるなど、本人同士はよくても規約違反に変わりはありません。
複数人の居住は騒音問題にもつながりますので、証拠を掴んで退去を依頼しましょう。
許可なく部屋のまた貸しを行なうことも、入居者トラブルの代表例です。
もしまた貸しで居住している第三者がトラブルを起こした場合、対応する責任があるのは賃貸契約を結んでいる入居者。
しかし、実際に部屋に住んでいないとなれば対応が遅れる可能性があります。
そもそも、部屋のまた貸しは民法で禁止されている行為です。
物件内で見覚えのない人をよく見かける場合は注意しましょう。
居住用に貸し出している物件を、無許可で店舗・事務所などの事業用として利用する人もいます。
事業用として物件を利用すると、不特定多数の人が出入りするため防犯上のリスクが上昇。
また、行なう事業が違法なものであった場合も、トラブルの引き金になります。
もし事業利用を許可していないのであれば、契約違反として対応すべきです。
他の入居者の使用状況によって、苦情が入る場合があります。
苦情につながる内容は以下になります。
騒音問題は最も多い苦情と言っても過言ではありません。
特にギターやピアノなどの楽器演奏、人の大きな話し声は他の部屋にも聞こえやすいもの。
ときに入居者同士で解決する場合もありますが、それでもダメな場合は大家さん・管理会社が動く必要があります。
人によってはゴミをため込んだり、部屋の整理が苦手な場合があります。
ため込んだゴミから漏れたにおいが他の部屋にまで伝わると、苦情の原因に。
最初は共用部に注意書きを貼りだし、改善が見られなければ電話や訪問で直接伝えましょう。
部屋のなかでたばこを吸いたくないからと、ベランダや室外の共用部で喫煙する人がいます。
しかし、煙が広範囲に広がるため、タバコのにおいが苦手な入居者から苦情が入ることも。
ベランダ・共用部での喫煙を禁止するなど、対応を取る必要があります。
決められたゴミ出しルールを守らない入居者もいます。
ゴミの分別ができていない、回収する種類以外のゴミを出すなどが違反行為に該当。
対象者がわかる場合にはゴミを持ち帰らせるなどの対応が必要です。
入居時だけでなく、退去時の対応でもトラブルは起こります。
退去にかかる費用負担を減らすため、下記について交渉しようとする入居者は多いです。
上記の費用が発生する基準を契約書に記載した方が、後々のトラブルを防げます。
2020年に改正された債権法や、国土交通省が示すガイドラインはあらかじめ確認しておきましょう。
入居者が起こすトラブルに対応せず、放置してしまうとどうなるのでしょうか。
今すぐ影響はなくても、積もり積もって損害となるケースも。
入居者トラブルを放置するリスク を4つご紹介します。
物件のトラブルが積み重なることで、トラブルが起きている状態を許容できない入居者は退去してしまいます。
そうなるとトラブル状態が改善されないままとなり、物件のモラルが低下します。
こうなると、新しい入居者が来ても途中解約となる可能性も。
物件のトラブルによって退去者が増え、物件の評判が下がると空室も埋まらないままです。
空室が増えれば、その分収益も下がります。
空室を持ち続けることはコストそのものなので、トラブル放置は危険です。
管理会社が入居者トラブルに対応しないままだと、物件オーナーへの債務不履行となり責任を追及される場合があります。
そもそも、管理会社は居住環境の平穏を維持する義務を有しています。
各種トラブルについて責任を取らない場合、義務を果たせなかったとして管理会社の責任が問われることも。
入居者と物件オーナーそれぞれの言い分を聞いて、公平な解決策を出すことも管理会社の勤めです。
トラブルが長引けば、すぐに解決することが難しくなります。
家賃滞納も、数ヵ月続いてしまうと一気に全額支払うことが難しいです。
また、トラブルの常態化はそのトラブルを許していると入居者に認識されることも。
そうなると、同様のトラブルを起こす入居者が増えて根本解決が難しくなります。
特定の入居者がトラブルの原因になっていると立証するには、証拠が必要です。
しかし、入居者のプライベートにも踏み込む必要があるため、気軽に実行するのは困難。
証拠集めが必要であれば、ぜひ探偵にご相談ください。
当事務所では、積み重ねたノウハウからトラブルケースに合わせた多種多様な方法をご提案できます。
事務所にお越しになることができない方の為に、調査の専門家が無料にてご自宅またはご指定の場所へ伺います。
各エリアの出張相談は、全て予約制です。
また、他社で断られた案件についても対応いたしますので、まずは無料相談をご利用ください。
入居者トラブルに関するご相談・お見積もり・面談予約は、お問合せフォーム・電話・メール・LINEにて24時間（土日・祝日問わず）お受けしています。
被害の状況によっては、無料相談で解決する問題もあります。緊急性の高い方は、フリーダイヤルをご利用ください。
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